1. 경매기입등기 이후에 전입한 확정일자를 갖춘 임차인
경매기입등기 이후에 전입신고를 한 확정일자를 갖춘 임차인이 배당요구 전까지 배당요구를 한 경우에는 다른 채권자와 마찬가지로 배당이 이루어지고, 일반 채권자가 위 확정일자 이전의 가압류권자라고 한다면 안분배당이 이루어지며 일반채권자가 배당요구만 한 경우나 확정일자 이후의 가압류권자인 경우에는 확정일자 임차인에게 우선배당을 한다.
2. 확정일자임차인과 가압류권자와의 관계
확정일자를 갖춘 임차인보다 선순위인 가압류권자와의 관계에서 임차인이 먼저 배당 받을 수 없고, 평등하게 배당받을 수 있다.(대법 92.10.13 선고 92다30597판결). 그러나 확정일자가 가압류권자보다 앞선 경우에는 확정일자를 갖춘 임차인이 우선배당을 받는다.
3. 확정일자임차인과 동순위의 근저당권자가 여럿인 경우
주택의 인도와 주민등록을 마친 후 확정일자를 받았으나 임차인의 확정일자와 같은날에 근저당이 설정된 경우에는 임차인과 근저당권자의 순위는 동순위로 보기에 채권액에 비례하여 안분하여 배당받고 근저당권자가 동일날짜에 설정된 근저당권자가 여럿인 경우에는 각 채권액이 비례하여 먼저 안분배당후 근저당권자의 상호간에는 선순위 근저당권자가 후순위 저당권자의 배당액을 흡수한다.
4. 임차인이 전 소유자였던 경우 대항력 여부(점유개정)
전소유자가 현재 임차인이 된 경우 최선순위 근저당설정일 보다 빠른 임차인의 전입일자는 대항력 발생일로 인정받지 못한다. 대법원은 전소유자 ‘갑’으로부터 현소유자인 ‘을’ 앞으로 소유권이전등기가 경료되기 전에는 제3자의 입장에서 ‘갑’의 주민등록이 소유권 아닌 임차권을 매개로 하는 점유라는 것을 인식하기 어려웠다 할 것이므로, ‘갑’의 주민등록은 그 건물에 관하여 ‘을’명의의 소유권이전등기가 경료 된 이후에야 비로소 임대차를 공시하는 유효한 공시방법이 된다고 판시하였다.(대법 99. 4. 23 선고 98다 32939판결)
따라서 ‘갑’이 주택임대차보호법상 임차인으로서 대항력을 갖는 시기는 ‘을’명의의 소유권이전등기 익일부터라고 판시하였다(00. 2. 11선고 99다 59306판결)
->임차인이 된 시점에 전입신고를 한 것으로 간주한다
5. 대항력 있는 임차인의 보증금 증액
대항력 있는 임차인이 근저당설정 이후 임대인과 보증금을 증액하고 초과부분을 지급한 경우, 임대인이 근저당권자를 해치는 법률행위를 할 수 없게 되기에 그 증액은 당사자 사이에서만 효력이 있을 뿐이고 근저당권자에게는 대항할 수 없기에 증액전 보증금에 대해서만 매수인에게 대항할 수 있고, 증액 후의 임차보증금에 대해서는 매수인에게 대항할 수 없다.
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<정리> 한경닷컴 키즈맘뉴스 윤희상 기자 ([email protected])
