「도시 및 주거환경정비법 시행령」에서 노후·불량건축물로 보는 공동주택의 기준은 지자체 조례마다 차이가 있는데, 2003년 이후 각 지자체별로 재정한 「도시 및 주거환경정비조례」에 따라 재건축 허용 시기가 준공연도를 기준으로 달라지게 돼 계산법이 제법 복잡하다.
준공연도별로 재건축허용연한을 규제하는 이유는 부동산시장 급등기, 무분별한 재건축을 통한 자원낭비와 투기수요를 차단한다는 목적이 컸지만, 노후화로 인한 주거생활의 불편과 사유재산권 침해논리로 일부지역에선 선거철마다 정치적 쟁점으로 떠오르기도 했다.
특히 재건축의 대안으로 리모델링 사업이 부각되거나, 아파트 생애주기 및 장수명 관리의 도입이 본격화되면서 낡은 단지를 중심으로 재건축을 추진하거나 대수선 등, 리모델링으로 방향을 트는 정비사업의 시장규모에 대한 관심은 앞으로 더 집중될 것으로 보인다.
부동산정보업체 (주)부동산써브(//www.serve.co.kr)는 3년 주기로 발표되는 국토부「아파트주거환경통계」의 준공연도별·지역별 규모 현황 자료를 분석해 서울·경기·인천 등 수도권 아파트의 재건축허용 연한 도래 상황을 살펴봤다.
2012년~2022년까지 향후 10년간 재건축 허용연한이 도래할 수도권 아파트는 총 28만8,063가구다. 서울 13만9,482가구, 경기도 9만7,558가구, 인천이 5만1,023가구로, 서울시가 전체 물량의 절반가량인 48.4%를 차지해 아파트 노후화에 대한 선제적 대응이 필요한 것으로 파악된다.
80년대 중반에서 말까지 준공된 아파트가 대부분으로 당장 올해는 경기·인천 등지에서 3만6,169가구가 2013년엔 서울시에서 1만3,547가구가 재건축단지 이름표를 달게 된다. 2015년 이후부터는 수도권에서 대게 매년 2~3만 가구씩 재건축 추진가능단지가 출현하고 특히 2021년과 2022년에는 각각 5만2,576가구와 7만1,988가구씩 물량이 쏟아질 예정이다.
재건축허용연한이 되었다고 해서 바로 재건축이 되는 것은 아니지만, 안전진단 등 본격적인 재건축 추진이 가능하다는 의미로 해석될 때, 향후 정비사업으로 분류될 노후단지 관리문제가 수도권 주택시장의 또 다른 문제로 떠오를 수 있다. 용적률 상향의 한계와 시세차익에 대한 기대심리 저하로서 정비사업의 매력과 추진속도가 과거와 같지 못한 상황에서 주택시장의 슬럼화가 가속화 될 수 있기 때문이다.
이미 분당과 일산 등, 1기 신도시 개발이 본격화 됐던 90년대 초반에 준공된 아파트는 대부분 2030년~2035년에 한 해당 10만 가구씩 정비사업에 내몰리게 돼, 중·고층 재건축 단지들의 유지·관리나 정비사업의 퇴로 등 장기적인 생애주기관리시스템 도입이 절실하다.
게다가 재건축 사업으로 쏠린 일관된 방향성을 리모델링으로 선회. 15년 이상 된 공동주택의 노후화 억제와 기능향상 등을 위해 대수선하거나 일부 증축하는 방식으로 해법을 찾는다 해도 이미 그 시장 규모는 수도권에만 115만2,480가구에 육박한다. 1990년에서 1997년 준공돼 15년~22년차를 유지하고 있는 아파트는 서울이 29만9,456가구, 경기도가 67만7,471가구, 인천광역시가 17만5,553가구에 달하기 때문이다.
장기수선계획 수립이나 장기수선충담금 기금화 등, 노후아파트의 관리에 대한 방안들이 조금씩 마련돼 가고는 있지만, 향후 수도권 아파트의 노후도 추이를 살펴볼 때, 공동주택 보수와 정비사업을 둘러싼 마찰은 어찌 보면 지금부터 큰 무게로 다가올 장기적 당면과제가 될 것이다.
한경닷컴 키즈맘뉴스 윤희상기자([email protected])
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