상가정보업체 상가정보연구소에 따르면 지난 2월 21~24일 공급분인 서울 강남보금자리지구 A2BL에 30여억원이 대전선화에는 5여억원, 지난 3월 19-20일 입찰된 평택소사벌 A-1BL에 24여억원, A-2BL에 21여억원의 자금이 유입됐다.
그 가운데 서울과 평택서는 예정가가 1-3억원대 불과했던 상가가 5-6억원대에 팔리면서 입찰과열 현상을 보이기도 했다.
공급 이틀만에 상가가격이 2배로 뛴 셈이다. 이와관련 상가정보연구소 박대원 소장은 "서울을 비롯한 택지지구내 단지내상가를 살펴보면 임대료 수준이 하향 변동세로 나타나는 사례도 적지 않다"고 했다.
일례로 배후수요만 700가구가 넘는 동판의 한 단지내상가는 예정가 3억대 초반 상가가 4억대를 넘기면서 낙찰된 사례가 있었다.
입찰결과에 의하면 월세230만원 수준은 맞춰야 7%대 임대수익이 나오는 상가였는데 임대가 오랜기간 안 나가자 임대료 수준은 30%까지 떨어진 상황이다.
물론 단지내상가는 초기 낙찰가에 임대료 수준이 따라갈 수도 있지만 현실적 임대료는 세입자의 매출구조에 의해 좌우되기 때문에 애시당초 기대했던 임대료는 하락의 발생 여지도 클 수 있다.
또 단지내상가는 배후수요의 수가 상가가치의 영향을 미치는 대표적 요소이지만 주거민의 소비력과 주변 상권과의 연계성도 배제할 수 없는 영향 요소임을 인식해야 한다.
3인이하로 떨어진 세대구성원의 감소와 지나치게 고립된 상가는 임차인의 매출에 오히려 한계를 초래하기 때문에 꾸준한 임대료 수준 유지가 어려울 수 있다.
상가정보연구소 박대원 소장은 "일부 투자자들의 단지내상가 투자성 의뢰후 사전 분석을 해보면 입찰 단지내상가의 경우 변동성을 감안한 예상 임대료를 고려해볼때 내정가 대비 낙찰가율은 130%이하에서의 수준이 적정한 것으로 분석된다"고 했다.
또 박소장은 "상가는 동전양면에 비유되듯 투자시 상가의 개별 가치와 주변 환경등 다양한 영향적 요소를 따져봐야 한다"고 했다.
한경닷컴 키즈맘뉴스 윤희상기자([email protected])
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