특히 신규 택지지구나 신도시의 경우, 시중 은행들의 출점 경쟁이 심한 탓에 임대료 수준이 높은 반면 보증금 비율이 높아 투자금액이 상대적으로 저렴하고 입지도 좋기 때문에 이들 지역의 은행 입점 상가는 투자자들의 관심이 집중되는 현상을 보이고 있다.
상가를 분양하는 입장에서도 은행 입점 점포에 대한 인기가 높고 은행이 입점한 상가의 입지가 긍정적으로 평가받기 때문에 경쟁적으로 상가 내에 은행을 유치하고 투자를 권유하는 실정이다.
최근 광교, 호매실, 별내지구 등 주요 신도시와 택지지구에서 은행 임차계약이 되어 있는 점포에 다수의 투자자가 몰리는 현상이 관찰되고 있고 개별 은행 점포의 전체 분양금액이 20억~30억 수준에 이르는데도 투자자들이 개인자산으로 매입하는 경우가 점차 늘어나고 있는 것으로 파악된다.
그런 경우에 보통 보증금 7억~10억, 임대료 1,000~1,500만원의 임차조건으로 최소 5년 이상의 장기계약이 되어 있기 때문에 안정적인 수익을 바라볼 수 있다고 판단하는 것이다.
그러나 은행이 입점한 상가라고 해서 무조건 좋은 투자처로 맹신해서는 안 된다는 것이 전문가들의 공통된 의견이다.
우선 신규 택지지구나 신도시 상가 분양 현장에서 많이 볼 수 있는 ‘ㅇㅇ은행 입점확정’ 문구를 조심해야 한다.공사가 진행 중인 상가는 정식으로 임대차 계약을 하지 않은 경우가 많기 때문에 임대차 계약서의 존재 여부를 확인하고, 계약서가 없는 경우에는 조건부 계약 등을 통해 은행 미입점시의 상황에대비하고 은행의 입점 여부를 다각적으로 확인해야 한다.
은행과의 임대차 계약이 체결된 경우에도 상가를 분양받은 후에 적극적으로 은행과 협상을 진행해 투자자 본인에게 보다 유리한 조건으로 수정하는 것이 바람직하다.
상권 또한 은행 입점 상가에 투자할 때 고려해야할 사항이다.
은행의 경우 5년 이상의 장기 임차 계약이 대부분이기 때문에 입지 및 상권에 대한 부분을 경시하는 경우가 많다.
그러나 은행의 경우에도 상권 형성이 미약하면 계약 만료 후 영업점을 철수하거나 이전할 수 있고, 이처럼 은행이 이전, 철수했을 경우 은행만큼 막대한 보증금을 내고 들어올 수 있는 업종이 거의 없기 때문에 공실로 남게 되거나 투자자에게 큰 부담으로 작용하게 된다. 따라서 은행이 철수하더라도 입지와 상권이 양호하여, 다른 업종이 기존에 은행이 지불했던 수준의 임대료를 내고 들어올 수 있는지에 대한 검토가 반드시 필요하다.
실제로 지난해와 지지난해 서울, 경기 지역에 신규로 출점한 은행 점포수 못지 않게 철수,이전한 은행 점포도 많았던 것으로 나타났다. 단지내상가에 출장소를 설치했던 은행이 돌연 인근에 있는근린상가로 이전한다든지, 은행 내부의 방침으로 점포수를 줄이는 경우도 있고, 신도시 입주율 부진으로 영업수익이 나오지 않아 철수하는 등 변수가 늘 존재한다는 반증으로 볼 수 있다.
이러한 이유로 은행 입점 상가에 투자하는 경우에도 장기적으로 상권의 형성 가능성과 가치를 따져봐야 하며, 특히 임대차 계약기간이 얼마 남지 않은 은행 입점 상가에 투자할 때에는 철수 가능성을 면밀히 검토해야 한다.
은행이 입점한 상가는 상대적으로 안정적인 고수익을 얻을 수 있고, 높은 보증금으로 인한 레버리지 효과를 누릴 수 있어 투자자들에게 인기가 많은 상품이지만, 은행 입점 상가 또한 성숙도 높은 상권을요하는 투자처이기 때문에 장기적인 관점에서 상권과 입지를 검토해 투자에 임할 필요가 있다.
도움말 :에프알 인베스트먼트
한경닷컴 키즈맘뉴스 윤희상 기자([email protected])
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