경매물건을 검색하다 보면 내가 알고 있는 시세보다 약 반정도의 감정평가금액이 나온 물건들을 심심치 않게 볼 수 있을 것입니다.

필자가 운영하는 카페(//cafe.naver.com/nscompany)를 통해서도 문의를 하는 분들이 많이 계신데 이러한 문의가 들어오는 물건들은 대부분이 다 지분경매로 나온 경매 물건들 입니다.

가령 약100평(330㎥)의 토지가 있는데 이 토지의 소유자 A와 B가 반반씩 공동으로 소유하고 있다고 가정합니다. 이런 경우 등기부등본상의 소유자는 A가 1/2 , B가 1/2의 소유로 되어 있습니다.

만약 A가 사업을 하던 중 부도가 나서 많은 채무가 생겼고 A에게 돈을 받아야 하는 채권자들이 재산을 조사하던 중 B와 공동으로 소유하고 있는 위의 토지를 발견 경매를 신청 합니다.

이 경우 A의 채권자들은 위의 토지 100평에 대해서 경매를 신청하지는 못합니다. B가 채무자가 아니기 때문에 A가 보유하고 있는 1/2 지분에 대해서만 경매를 진행한다는 점입니다.

채권자들의 경매신청에 의하여 법원은 위의 토지 100평에 대해서 감정평가를 한 후 A소유의 약 50평 지분에 대해서만 경매를 진행합니다. 또한 물건내역서 상에도 100평중 A지분 50평 이라고 표시가 되지만 초보자들은 이러한 문구의 대한 내용을 잘 모른체 100평 전부가 경매가 되는 것으로 착각하는 경우가 많습니다.

100평에 대한 감정평가금액이 5억이라면 A의 지분에 대한 감정가는 2억 5천만원이 되어 2억 5천만원부터 경매가 진행된다는 것입니다.

그럼 여기에서 이러한 지분경매는 입찰해서는 안되는 물건인지 알아보겠습니다.

위의 물건처럼 지분경매로 나온 경우, A와 공동으로 지분을 소유한 B를 공유자라 합니다. 현행 민사집행법에 의한 경매에서는 이런 공유자들에게 특별한 우대조건을 부여하는데 ‘공유자우선매수신고’를 할 수 있는 기회를 부여합니다.

공유자우선매수신고란 지분경매가 나온 경우 다른 지분권자에게 먼저 낙찰을 받을 수 있게 해주는 권리로써 만약 위의 경우처럼 경매로 나온 A의 지분을 순식이가 2억 6천만원에 낙찰받았을 경우 A에게 2억 6천만원에 우선적으로 낙찰을 받을 수 있는 기회를 주는 것이 바로 ‘공유자우선매수신고’ 제도입니다.

공유자인 B는 법원에 ‘공유자우선매수신고’를 미리 하게 되면 물건명세서에는 ‘공유자우선매수신고 있음’ 이라고 표시가 되어 다른 입찰자들 입장에서는 ‘낙찰을 받더라도 소유권을 취득하지 못한다’ 라고 생각을 하게 됩니다.

하지만 공유자우선매수신고를 한 B가 반드시 꼭 위의 금액으로 매수를 해야 하는 것은 아닙니다. B가 생각했던 금액보다 높은 금액으로 낙찰이 되었다면 매수를 포기 할수도 있기 때문에 공유자우선매수신고가 되어있다고 하여 입찰을 망설여서는 안됩니다.

또한, B가 공유자우선매수신고를 하였는데 아무도 입찰을 하지 않는다면 법원은 B에게 최저입찰가격으로 매수신고를 할 것을 권합니다. 만약 B가 이를 거부한다면 법원에서는 더 이상 공유자우선매수신고 자격을 부여하지 않고 유찰을 시킵니다.

공유자우선매수신고는 반드시 미리 해야 하는 것은 아니기 때문에 입찰기일에 참석을 해서 낙찰자가 호명이 되면 그때 공유자우선매수신고를 통해 소유권을 취득하는 것도 가능합니다. B의 입장에서는 공유자우선매수신고를 미리 하기 보다는 매번 입찰기일에 참석하여 결과를 보고 우선매수권을 행사하여도 될 것입니다.

자 그런데 만약 공유자가 우선매수신청권을 행사하지 않는다면 정상적으로 다른입찰자가 소유권을 취득하게 됩니다. 그러면 취득이후에는 어떻게 진행이 될까요?

위 A지분을 낙찰받은 C는 B와 공유관계에 놓이게 됩니다. 이 경우 C가 자신의 지분에 대해서 따로 필지를 나누고 싶어 하는데 과연 전체 100평 중 C가 소유할 수 있는 50평은 어느곳이 될까요?

B와 협의를 통해서 나누어야 하는데 서로의 의견이 맞으면 문제없이 나눌 수 있지만 의견이 분분하다면 결국 소송을 통해서 토지필지를 나누어야하는 상황이 오는데 공유물분할청구의소를 통해서 나누게 됩니다.

이 경우 어떻게 나눌것인가에 대한 기준은 ‘법원이 마음대로’ 정합니다. 각자가 원하는 바가 다르니 원하는 방향으로 판결이 나올 수도 안나올 수도 있다는 것입니다.

토지의 경우는 이렇듯 필지를 나누는 것이 가능하지만 건물의 경우는 어떨까요?

예를 들어 아파트가 지분경매로 나온 경우 낙찰을 받더라도 아파트를 반으로 나눌 수는 없을 것입니다. 1/2지분을 낙찰 받았다 하더라도 자신의 재산권을 주장하며 나머지 반에 대해서 직접 점유 사용을 할 수도 없습니다. (강제로 침입할 경우 주거침입죄 적용)

결국 원 1/2지분 소유자가 협조하지 않는다면 내 재산권을 행사하기란 굉장히 까다롭다는 것입니다. 그래서 아파트 같은 건물이 지분경매로 나올 경우 일반 물건보다 유찰횟수가 더 많이 나오는 경우가 대부분입니다.

이 경우도 원 지분소유자와 협의가 되지 않는다면 결국 공유물분할청구소송을 통해 현금분할의 방식으로 아파트를 처분해야합니다. 이 경우 법원은 해당물건을 다시 경매(형식적 경매)로 진행 후 낙찰이 되면 금원을 지분대로 나누게 됩니다.

지분경매 사건에 대한 입찰이야기는 다음시간에 싣도록 하겠습니다.



[서승관의 실전경매] 1편 바로가기 - 경매감정가는 시세가 아니다

[서승관의 실전경매] 2편 바로가기 - 정확한 시세조사는 많은 물건에 눈뜨게 한다

<정리 : 한경닷컴 키즈맘뉴스 조다연 기자 ([email protected])>

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