[재테크 컬럼] 대부분의 초보자들은 부동산조사에 임하는데 있어서 많은 시간을 들이지 않고 조사를 합니다.

대표적으로 K은행 부동산시세표를 근거로 입찰에 응하는 분들이 많은데 K은행 시세표는 은행들의 아파트 담보대출시 기준자료일 뿐 실제시세가 조사되어 있는 것은 아니라는 것입니다.

실제거래 시세보다 높을 수도 또는 낮을 수도 있는데도 불구하고 인터넷의 발달로 인해 현장조사는 하지 않고 인터넷시세표와 전화로만 조사를 하는 경우가 많습니다.

지난시간에 언급하였던 실패요인 중 하나인 ‘부정확한 임장조사’를 거론 했었는데요 필자는 ‘부정확한 임장조사’로 인해 실패를 한 적이 없는바 ‘정확한 임장조사’를 통해 성공했던 예를 들어보겠습니다. 경매로 수익을 올린 고수들의 공통점들은 부동산조사를 꼼꼼히 한다는 점입니다.

과거 2009년 경 필자가 의뢰를 받아 입찰을 감행 했던 사례 중 경기도 모 재개발지역에 입찰에 응한 적이 있습니다. 이곳은 이미 A건설이 시공사로 선정되어 대규모 단지를 조성예정으로 있는 곳으로 주민들의 보상에 대한 감정평가가 이미 이루어졌습니다.

지분 평(3.3㎡)당 약 1,000만원의 권리가액이 이루어진 곳이었는데, 25평(전용 59㎡)을 분양받는 매물에 대해서는 프리미엄이 약 5천~5500만 형성 , 34평(전용 84㎡)을 분양받는 매물에 대해서는 프리미엄이 약 8천만원에 형성이 되어 있었습니다.

경매로 나온 물건을 살펴보던 중 한 건물에 토지지분 40㎡(약 12평)의 다세대 주택 두 채를 발견, 경매감정가 1억 4천만원과, 1억9천만원 같은 크기이지만 가격차이가 있는바 정확한 조사를 위해 우선은 1억 4천만원 건물의 물건 입찰을 위한 조사를 하기로 결정하였습니다.

문제는 해당 물건의 경매감정가는 1억4천만원이지만 이는 법원에서 행하여진 법원감정평가금액이지 시행사에서 책정한 권리가액(보상가)이 1억4천만원은 아니라는 것입니다.

즉, 경매감정가인 1억4천만원 보다 권리가액이 높을 수도 있고, 또는 더 낮을 수도 있습니다.

그래서 같은 건물에 대지지분이 똑같은데도 불구하고 감정평가금액이 차이가 많이 난 이유가 혹시 법원감정평가시 프리미엄을 적용했느냐 안했느냐의 차이일 것이라는 생각이 들었습니다.

또한, 해당물건의 소유자가 분양신청을 했을 수도 있지만 현금으로만 돌려받는 현금청산을 신청했을 가능성도 배제할 수 없었습니다.

그렇다면 해당물건의 보상가액과 분양신청 대상자인지 현금청산 대상자인지 어찌 확인해야 할까요?

방법은 세 가지가 있습니다. 첫 번째 방법은 소유자에게 문의하는 것입니다. 두 번째 방법은 시행사에 문의하는 방법입니다. 세 번째는 조합사무실에 문의하는 방법입니다.

하지만, 당시 소유자에게 문의 하기에는 정확한 답변을 들을 수 없을 것 같았고, 시행사쪽에서는 직원들이 이런문제에 관여했다가 어려움을 당할 수도 있기 때문에, 조합사무실을 방문했습니다.

해당주소지를 불러주며, 경매로 나온 물건인데 해당물건이 분양신청자인지 현금청산자 인지 문의하니, 고민하는 내색이 역력하여, 크게 문제되는 것이 아니라며 사정하자 친철하게도 34평 분양신청대상자라고 가르쳐 주었습니다.

그렇다면 이제 마지막 관문인 권리가액을 알아야 하는데 슬쩍 물어보니 그 부분은 가르쳐줄수가 없다고 합니다. 그렇다고 포기할 수는 없어, 밖으로 나와 조합사무실에 전화를 걸었습니다. 전화를 받는 사람은 아까 나에게 대답을 해주었던 사람이었습니다.

조금 전에 들려서 문의했던 사람이라 밝히고 이런저런 이야기(지역 이슈 등)들을 하며 친근하게 접근 친근감을 유발시킨 후 넌지시 다시 한 번 물어보았습니다.

여기서 중요한 점은 완벽하게 정확히 알려고 하면 힘들다는 것입니다. 사무실 사람들도 입장이 있기 때문에 너무 정확한 것을 요구하는 것은 담당자의 입을 다물게 할 수 있습니다.

우선은, 혹시 1억 3천만원이 넘냐고 은근히 물어보자 ‘네’라고 대답합니다. 그리고 혹시 그럼 1억 3500만원도 넘냐고 물어보자 그렇다고 대답합니다. 이 정도만 알더라도 정말 큰 수확입니다. 담당자에게 감사의 인사를 전한 후 입찰에 응하기로 마음먹었습니다.

해당물건의 보상가액이 최하 1억3500만원 이라 가정하고 자세한 조사를 해보았습니다.

해당물건이 34평을 분양신청 했더라도 분양세대 보다 신청세대가 많은 경우에는 보상가액(권리가액)이 높은 순으로 분양을 해주고 나머지는 밑의 평수(25평)로 분양을 받습니다.

문제는 이 물건은 과연 34평을 분양받을 수 있을 것인가 또는 25평을 분양받을 것인가입니다.

10군데 이상 부동산을 돌아다니면서 조사한 결과 34평을 분양받을 수 있는 기준이 대략적으로 ‘권리가액 1억3천만원 정도가 될 것이다.’ 라는 것입니다.

그러면 이 물건은 34평을 분양받을 가능성이 높다는 이야기인데 계산을 해보면 [권리가액 1억3500만원 + @(프리미엄 8천)= 최소 2억 1500만원]의 가치가 있는 물건이 됩니다.

법원감정평가금액은 1억 4천만원, 신건물건이라 또 신중히 고민을 해보았습니다. 다른 고수들 중에서도 이 물건에 대한 조사를 정확히 했다면 경쟁이 붙을 수밖에 없는 상황에서 마음을 정하고 1억 6799만원에 입찰하였습니다.

개찰을 위해 해당물건이 호명되었을 때 나가보니 나 말고도 또 다른 입찰자 둘이나 더 있었습니다. ‘조금 더 높게 쓸걸 그랬나’ 라고 생각할때쯤 발표가 나왔습니다.

1등(최고가매수신고)은 필자의 1억 6799만원, 2등은 1억 5600만원, 3등은 1억 4500만원 이었습니다.

1억 6799만원에 낙찰을 받았으나 권리가액은 1억3500만원 허나 여기에 형성된 프리미엄 8천만원이 있습니다. 권리가액은 낙찰금액보다 낮지만 프리미엄이 8천만원이 형성되어 약 4700만원이라는 차익이 발생되는 성공적인 입찰이서 의뢰인도 상당히 만족했던 기억이 있습니다.

이렇듯 부동산에 대한 정확한 조사가 이루어 진다면 다른 사람들이 관심을 두지 않는 물건을 통해서 입찰경쟁을 줄여 나의 성공담을 작성 할 수 있습니다.

꼭 유찰된 물건뿐 아니라 100% 신건 물건들 중에서도 정확한 조사만 이루어진다면 투자가치가 있는 물건들을 충분히 찾아낼 수 있다는 것입니다.

필자가 한창 경매입찰을 많이 할 때에는 유류비로만 한 달에 약 100만원 이상씩 지출하였을 정도로 철저한 사전조사를 하고 경매에 임했습니다. 진정한 투자의 고수가 되려면 정보를 얻는데 발 품 파는 것을 아까워하지도 게을리 하지도 않길 바랍니다.


[서승관의 실전 경매] 1편 바로가기-경매감정가는 시세가 아니다

<정리 : 한경닷컴 키즈맘뉴스 조다연 기자 ([email protected])>

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